（土地の評価上の区分）
7 土地の価額は、次に掲げる地目の別に評価する。ただし、一体として利用されている一団の土地が2以上の地目からなる場合には、その一団の土地は、そのうちの主たる地目からなるものとして、その一団の土地ごとに評価するものとする。
なお、市街化調整区域（都市計画法（昭和43年法律第100号）第7条((区域区分))第3項に規定する「市街化調整区域」をいう。以下同じ。）以外の都市計画区域（同法第4条((定義))第2項に規定する「都市計画区域」をいう。以下同じ。）で市街地的形態を形成する地域において、40((市街地農地の評価))の本文の定めにより評価する市街地農地（40－3((生産緑地の評価))に定める生産緑地を除く。）、49((市街地山林の評価))の本文の定めにより評価する市街地山林、58－3((市街地原野の評価))の本文の定めにより評価する市街地原野又は82((雑種地の評価))の本文の定めにより評価する宅地と状況が類似する雑種地のいずれか2以上の地目の土地が隣接しており、その形状、地積の大小、位置等からみてこれらを一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の土地ごとに評価するものとする。
地目は、課税時期の現況によって判定する。（昭47 直資3－16・平3課評2－4外・平11課評2－12外・平16課評2－7外・平18課評2－27外・平29課評2－46外改正）
（1） 宅地
（2） 田
（3） 畑
（4） 山林
（5） 原野
（6） 牧場
（7） 池沼
（8） 削除
（9） 鉱泉地
（10） 雑種地
(注) 地目の判定は、不動産登記事務取扱手続準則（平成17年2月25日付民二第456号法務省民事局長通達）第68条及び第69条に準じて行う。ただし、「(4)山林」には、同準則第68条の「(20)保安林」を含み、また「(10)雑種地」には、同準則第68条の「(12)墓地」から「(23)雑種地」まで（「(20)保安林」を除く。）に掲げるものを含む。
（評価単位）
7－2 土地の価額は、次に掲げる評価単位ごとに評価することとし、土地の上に存する権利についても同様とする。（平11課評2－12外追加、平16課評2－7外・平29課評2－46外改正）
（1） 宅地
宅地は、1画地の宅地（利用の単位となっている1区画の宅地をいう。以下同じ。）を評価単位とする。
(注) 贈与、遺産分割等による宅地の分割が親族間等で行われた場合において、例えば、分割後の画地が宅地として通常の用途に供することができないなど、その分割が著しく不合理であると認められるときは、その分割前の画地を「1画地の宅地」とする。
（2） 田及び畑
田及び畑（以下「農地」という。）は、1枚の農地（耕作の単位となっている1区画の農地をいう。以下同じ。）を評価単位とする。
ただし、36－3((市街地周辺農地の範囲))に定める市街地周辺農地、40((市街地農地の評価))の本文の定めにより評価する市街地農地及び40－3((生産緑地の評価))に定める生産緑地は、それぞれを利用の単位となっている一団の農地を評価単位とする。この場合において、(1)の(注)に定める場合に該当するときは、その(注)を準用する。
（3） 山林
山林は、1筆（地方税法(昭和25年法律第226号）第341条((固定資産税に関する用語の意義))第10号に規定する土地課税台帳又は同条第11号に規定する土地補充課税台帳に登録された1筆をいう。以下同じ。）の山林を評価単位とする。
ただし、49((市街地山林の評価))の本文の定めにより評価する市街地山林は、利用の単位となっている一団の山林を評価単位とする。この場合において、(1)の(注)に定める場合に該当するときは、その(注)を準用する。
（4） 原野
原野は、1筆の原野を評価単位とする。
ただし、58－3((市街地原野の評価))の本文の定めにより評価する市街地原野は、利用の単位となっている一団の原野を評価単位とする。この場合において、(1)の(注)に定める場合に該当するときは、その(注)を準用する。
（5） 牧場及び池沼
牧場及び池沼は、原野に準ずる評価単位とする。
（6） 鉱泉地
鉱泉地は、原則として、1筆の鉱泉地を評価単位とする。
（7） 雑種地
雑種地は、利用の単位となっている一団の雑種地（同一の目的に供されている雑種地をいう。）を評価単位とする。
ただし、市街化調整区域以外の都市計画区域で市街地的形態を形成する地域において、82((雑種地の評価))の本文の定めにより評価する宅地と状況が類似する雑種地が2以上の評価単位により一団となっており、その形状、地積の大小、位置等からみてこれらを一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の雑種地ごとに評価する。この場合において、1の(注)に定める場合に該当するときは、その(注)を準用する。
(注)
1 「1画地の宅地」は、必ずしも1筆の宅地からなるとは限らず、2筆以上の宅地からなる場合もあり、1筆の宅地が2画地以上の宅地として利用されている場合もあることに留意する。
2 「1枚の農地」は、必ずしも1筆の農地からなるとは限らず、2筆以上の農地からなる場合もあり、また、1筆の農地が2枚以上の農地として利用されている場合もあることに留意する。
3 いずれの用にも供されていない一団の雑種地については、その全体を「利用の単位となっている一団の雑種地」とすることに留意する。
（地積）
8 地積は、課税時期における実際の面積による。
（土地の上に存する権利の評価上の区分）
9 土地の上に存する権利の価額は、次に掲げる権利の別に評価する。（平3課評2－4外・平6課評2－2外・平17課評2－11外・平20課評2-5外・平22課評2-18外改正）
（1） 地上権（民法（明治29年法律第89号）第269条の2≪地下又は空間を目的とする地上権≫第1項の地上権（以下「区分地上権」という。）及び借地借家法（平成3年法律第90号）第2条≪定義≫に規定する借地権に該当するものを除く。以下同じ。）
（2） 区分地上権
（3） 永小作権
（4） 区分地上権に準ずる地役権（地価税法施行令第2条≪借地権等の範囲≫第1項に規定する地役権をいう。以下同じ。）
（5） 借地権（借地借家法第22条≪定期借地権≫、第23条≪事業用定期借地権等≫、第24条≪建物譲渡特約付借地権≫及び第25条≪一時使用目的の借地権≫に規定する借地権（以下「定期借地権等」という。）に該当するものを除く。以下同じ。）
（6） 定期借地権等
（7） 耕作権（農地法(昭和27年法律第229号）第2条((定義))第1項に規定する農地又は採草放牧地の上に存する賃借権（同法第18条((農地又は採草放牧地の賃貸借の解約等の制限))第1項本文の規定の適用がある賃借権に限る。）をいう。以下同じ。）
（8） 温泉権（引湯権を含む。）
（9） 賃借権（(5)の借地権、(6)の定期借地権等、(7)の耕作権及び(8)の温泉権に該当するものを除く。以下同じ。）
（10） 占用権（地価税法施行令第2条第2項に規定する権利をいう。以下同じ。）
（評価の方式）
11 宅地の評価は、原則として、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げる方式によって行う。（昭41直資3－19改正）
（1） 市街地的形態を形成する地域にある宅地 路線価方式
（2） (1)以外の宅地 倍率方式
12 削除（平3課評2－4外）
（路線価方式）
13 路線価方式とは、その宅地の面する路線に付された路線価を基とし、15((奥行価格補正))から20－7((容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価))までの定めにより計算した金額によって評価する方式をいう。（昭41直資3－19・昭57直評22・平3課評2－4外・平11課評2－12外・平29課評2－46外・平30課評2－49外改正）
（路線価）
14 前項の「路線価」は、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線（不特定多数の者の通行の用に供されている道路をいう。以下同じ。）ごとに設定する。
路線価は、路線に接する宅地で次に掲げるすべての事項に該当するものについて、売買実例価額、公示価格（地価公示法（昭和44年法律第49号）第6条((標準地の価格等の公示))の規定により公示された標準地の価格をいう。以下同じ。）、不動産鑑定士等による鑑 定評価額（不動産鑑定士又は不動産鑑定士補が国税局長の委嘱により鑑定評価した価額をいう。以下同じ。）、精通者意見価格等を基として国税局長がその路線ごとに評定した1平方メートル当たりの価額とする。（昭41直資3－19・昭45直資3-13・昭47直資3－16・平3課評2－4外・平11課評2－2外・平11課評2－12外改正）
（1） その路線のほぼ中央部にあること。
（2） その一連の宅地に共通している地勢にあること。
（3） その路線だけに接していること。
（4） その路線に面している宅地の標準的な間口距離及び奥行距離を有するく形又は正方形のものであるこ と。
(注) (4)の「標準的な間口距離及び奥行距離」には、それぞれ付表1「奥行価格補正率表」に定める補正率（以下「奥行価格補正率」という。）及び付表6「間口狭小補正率表」に定める補正率（以下「間口狭小補正率」という。）がいずれも1.00であり、かつ、付表7「奥行長大補正率表」に定める補正率（以下「奥行長大補正率」という。）の適用を要しないものが該当する。
（地区）
14－2 路線価方式により評価する地域（以下「路線価地域」という。）については、宅地の利用状況がおおむね同一と認められる一定の地域ごとに、国税局長が次に掲げる地区を定めるものとする。（平3課評2-4外追加）
（1） ビル街地区
（2） 高度商業地区
（3） 繁華街地区
（4） 普通商業・併用住宅地区
（5） 普通住宅地区
（6） 中小工場地区
（7） 大工場地区
（特定路線価）
14－3 路線価地域内において、相続税、贈与税又は地価税の課税上、路線価の設定されていない道路のみに接している宅地を評価する必要がある場合には、当該道路を路線とみなして当該宅地を評価するための路線価（以下「特定路線価」という。）を納税義務者からの申出等に基づき設定することができる。
特定路線価は、その特定路線価を設定しようとする道路に接続する路線及び当該道路の付近の路線に設定されている路線価を基に、当該道路の状況、前項に定める地区の別等を考慮して税務署長が評定した1平方メートル当たりの価額とする。（平12課評2－4外追加、平14課評2－2外改正）
（奥行価格補正）
15 一方のみが路線に接する宅地の価額は、路線価にその宅地の奥行距離に応じて奥行価格補正率を乗じて求めた価額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。（昭45直資3－13・昭47直資3－16・平3課評2－4外・平11課評2－12外改正）
（側方路線影響加算）
16 正面と側方に路線がある宅地（以下「角地」という。）の価額は、次の(1)及び(2)に掲げる価額の合計額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する（昭45直資3－13・昭47直資3－16・平3課評2－4外改正）
（1） 正面路線（原則として、前項の定めにより計算した1平方メートル当たりの価額の高い方の路線をい う。以下同じ。）の路線価に基づき計算した価額
（2） 側方路線（正面路線以外の路線をいう。）の路線価を正面路線の路線価とみなし、その路線価に基づ き計算した価額に付表2「側方路線影響加算率表」 に定める加算率を乗じて計算した価額
（二方路線影響加算）
17 正面と裏面に路線がある宅地の価額は、次の(1)及び(2)に掲げる価額の合計額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。（昭45直資3－13・昭47直資3－16・平3課評2－4外改正）
（1） 正面路線の路線価に基づき計算した価額
（2） 裏面路線（正面路線以外の路線をいう。）の路線価を正面路線の路線価とみなし、その路線価に基づ き計算した価額に付表3「二方路線影響加算率表」 に定める加算率を乗じて計算した価額
（三方又は四方路線影響加算）
18 三方又は四方に路線がある宅地の価額は、16≪側方路線影響加算≫及び前項に定める方法を併用して計算したその宅地の価額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。（昭45直資3－13・昭47直資3－16改正）
（不整形地の評価）
20 不整形地（三角地を含む。以下同じ。）の価額は、次の(1)から(4)までのいずれかの方法により15((奥行価格補正))から18((三方又は四方路線影響加算))までの 定めによって計算した価額に、その不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、付表4「地積区分表」に掲げる地区区分及び地積区分に応じた付表5「不整形地補正率表」に定める補正率（以下「不整形地補正率」という。）を乗じて計算した価額により評価する。（昭45直資3－13・昭47直資3－16・昭57直評22・平3課評2－4外・平11課評2－12外・平12課評2－4外改正）
（1） 次図のように不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法
（2） 次図のように不整形地の地積を間口距離で除して算出した計算上の奥行距離を基として求めた整形地により計算する方法
(注) ただし、計算上の奥行距離は、不整形地の全域を囲む、正面路線に面するく形又は正方形の土地（以下「想定整形地」という。）の奥行距離を限度とする。
（3） 次図のように不整形地に近似する整形地（以下「近似整形地」という。）を求め、その設定した近似整形地を基として計算する方法
(注) 近似整形地は、近似整形地からはみ出す不整形地の部分の地積と近似整形地に含まれる不整形地以外の部分の地積がおおむね等しく、かつ、その合計地積ができるだけ小さくなるように求める（(4)において同じ。）。
（4） 次図のように近似整形地（
）を求め、隣接する整形地（
）と合わせて全体の整形地の価額の計算をしてから、隣接する整形地（）の価額を差し引いた価額を基として計算する方法
（地積規模の大きな宅地の評価）
20－2 地積規模の大きな宅地（三大都市圏においては500
以上の地積の宅地、それ以外の地域においては1,000以上の地積の宅地をいい、次の（1）から（3）までのいずれかに該当するものを除く。以下本項において「地積規模の大きな宅地」という。）で14-2((地区))の定めにより普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在するものの価額は、15((奥行価格補正))から前項までの定めにより計算した価額に、その宅地の地積の規模に応じ、次の算式により求めた規模格差補正率を乗じて計算した価額によって評価する。（平29課評2-46外追加）
（1） 市街化調整区域（都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき宅地分譲に係る同法第4条((定義))第12項に規定する開発行為を行うことができる区域を除く。）に所在する宅地
（2） 都市計画法第8条((地域地区))第1項第1号に規定する工業専用地域に所在する宅地
（3） 容積率（建築基準法（昭和25年法律第201号）第52条((容積率))第1項に規定する建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。）が10分の40（東京都の特別区（地方自治法（昭和22年法律第67号）第281条((特別区))第1項に規定する特別区をいう。）においては10分の30）以上の地域に所在する宅地
(算式)
上の算式中の「
」及び「
」は、地積規模の大きな宅地が所在する地域に応じ、それぞれ次に掲げる表のとおりとする。
イ 三大都市圏に所在する宅地
| 地区区分 |
普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区 |
普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区 |
| 記号 |
|
|
| 地積 |
| 500以上 1,000未満 |
0.95 |
25 |
| 1,000以上 3,000未満 |
0.90 |
75 |
| 3,000以上 5,000未満 |
0.85 |
225 |
| 5,000以上 |
0.80 |
475 |
ロ 三大都市圏以外の地域に所在する宅地
| 地区区分 |
普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区 |
普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区 |
| 記号 |
|
|
| 地積 |
| 1,000以上 3,000未満 |
0.90 |
100 |
| 3,000以上 5,000未満 |
0.85 |
250 |
| 5,000以上 |
0.80 |
500 |
(注)
1 上記算式により計算した規模格差補正率は、小数点以下第2位未満を切り捨てる。
2 「三大都市圏」とは、次の地域をいう。
イ 首都圏整備法（昭和31年法律第83号）第2条((定義))第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯
ロ 近畿圏整備法（昭和38年法律第129号）第2条((定義))第3項に規定する既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域
ハ 中部圏開発整備法（昭和41年法律第102号）第2条((定義))第3項に規定する都市整備区域
（無道路地の評価）
20－3 無道路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づき20((不整形地の評価))又は前項の定めによって計算した価額からその価額の100分の40の範囲内において相当と認める金額を控除した価額によって評価する。この場合において、100分の40の範囲内において相当と認める金額は、無道路地について建築基準法その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件（以下「接道義務」という。）に基づき最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額（路線価に地積を乗じた価額）とする。（平11課評2－12外追加、平12課評2－4外・平29課評2－46外改正）
(注)
1 無道路地とは、道路に接しない宅地（接道義務を満たしていない宅地を含む。）をいう。
2 20≪不整形地の評価≫の定めにより、付表5「不整形地補正率表」の(注)3の計算をするに当たっては、無道路地が接道義務に基づく最小限度の間口距離を有するものとして間口狭小補正率を適用する。
（間口が狭小な宅地等の評価）
20－4 次に掲げる宅地（不整形地及び無道路地を除く。）の価額は、15((奥行価格補正))から18((三方又は四方路線影響加算))までの定めにより計算した1平方メートル当たりの価額にそれぞれ次に掲げる補正率表に定める補正率を乗じて求めた価額にこれらの宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。この場合において、地積が大きいもの等にあっては、近傍の宅地の価額との均衡を考慮し、それぞれの補正率表に定める補正率を適宜修正することができる。
なお、20－2((地積規模の大きな宅地の評価))の定めの適用がある場合には、本項本文の定めにより評価した価額に、20－2に定める規模格差補正率を乗じて計算した価額によって評価する。（平11課評2－12外追加、平29課評2－46外改正）
（1） 間口が狭小な宅地 付表6「間口狭小補正率表」
（2） 奥行が長大な宅地 付表7「奥行長大補正率表」
（がけ地等を有する宅地の評価）
20－5 がけ地等で通常の用途に供することができないと認められる部分を有する宅地（次項の定めにより評価するものを除く。）の価額は、その宅地のうちに存するがけ地等ががけ地等でないとした場合の価額に、その宅地の総地積に対するがけ地部分等通常の用途に供することができないと認められる部分の地積の割合に応じて付表8「がけ地補正率表」に定める補正率を乗じて計算した価額によって評価する。（平11課評2－12外追加、平29課評2－46外・平30課評2－49外改正）
（土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価）
20－6 土砂災害特別警戒区域内（土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（平成12年法律第57号）第9条((土砂災害特別警戒区域))第1項に規定する土砂災害特別警戒区域の区域内をいう。以下同じ。）となる部分を有する宅地の価額は、その宅地のうちの土砂災害特別警戒区域内となる部分が土砂災害特別警戒区域内となる部分でないものとした場合の価額に、その宅地の総地積に対する土砂災害特別警戒区域内となる部分の地積の割合に応じて付表9「特別警戒区域補正率表」に定める補正率を乗じて計算した価額によって評価する。（平30課評2－49外追加）
（容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価）
20－7 容積率（建築基準法第52条に規定する建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。以下同じ。）の異なる2以上の地域にわたる宅地の価額は、15((奥行価格補正))から前項までの定めにより評価した価額から、その価額に次の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価する。この場合において適用する「容積率が価額に及ぼす影響度」は、14－2((地区))に定める地区に応じて下表のとおりとする。（平11課評2－12外追加、平12課評2－4外・平16課評2－7外・平29課評2－46外・平30課評2－49外改正）
○ 容積率が価額に及ぼす影響度
| 地区区分 |
影響度 |
| 高度商業地区、繁華街地区 |
0.8 |
| 普通商業・併用住宅地区 |
0.5 |
| 普通住宅地区 |
0.1 |
(注)
1 上記算式により計算した割合は、小数点以下第3位未満を四捨五入して求める。
2 正面路線に接する部分の容積率が他の部分の容積率よりも低い宅地のように、この算式により計算した割合が負数となるときは適用しない。
3 2以上の路線に接する宅地について正面路線の路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した価額からその価額に上記算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額が、正面路線以外の路線の路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した価額を下回る場合におけるその宅地の価額は、それらのうち最も高い価額となる路線を正面路線とみなして15((奥行価格補正))から前項までの定めにより計算した価額によって評価する。なお、15((奥行価格補正))から前項までの定めの適用については、正面路線とみなした路線の14－2((地区))に定める地区区分によることに留意する。
正面路線価：200千円/㎡
利用状況：被相続人が居住していたもの（自用地）
面積（地積）：17200.00㎡
持分割合（敷地権の割合）：2000000分の7500